Apa Jadi Kalau Buyer Tak Cukup Margin Loan?

Buyer perlu tambah tunai

Ini senario paling biasa. Jika bank hanya lulus pinjaman lebih rendah, buyer perlu tambah perbezaan tunai selain deposit, kos guaman, duti setem dan kos berkaitan.

Buyer cuba bank lain

Bank berbeza boleh memberi bacaan valuation, kadar margin dan pendekatan DSR yang berbeza. Namun tukar bank mengambil masa dan belum tentu selesai jika profil buyer memang lemah.

Harga dirunding semula

Jika shortfall terlalu besar, buyer mungkin minta harga dikurangkan. Di sinilah penjual perlu ada data nilai, bukti pasaran dan strategi rundingan yang tidak merugikan.

Booking boleh terbatal

Jika buyer gagal dapat kelulusan yang cukup dan tiada penyelesaian tunai, transaksi boleh terbatal tertakluk kepada borang tawaran, syarat booking dan nasihat peguam.

Masa pasaran hilang

Semasa menunggu loan buyer, rumah mungkin sudah ditanda seperti hampir terjual. Buyer lain yang lebih kuat mungkin terlepas kerana proses awal tidak ditapis dengan baik.

Valuation jadi isu utama

Jika harga jual lebih tinggi daripada bank value, margin loan dikira pada nilai yang bank terima, bukan semata mata pada harga yang buyer setuju bayar.

1. Harga jual melebihi bank value

Apabila harga yang diminta lebih tinggi daripada nilai yang bank terima, bank tidak semestinya membiayai berdasarkan harga jual. Perbezaan ini menjadi shortfall tunai kepada buyer.

• Rumah renovated boleh nampak cantik tetapi tidak semua kos renovation diterjemah penuh kepada bank value.
• Harga iklan sekitar belum tentu sama dengan harga transaksi sebenar.
• Unit corner, end lot atau lot besar masih perlu disokong transaksi perbandingan yang sesuai.

2. DSR buyer terlalu ketat

Bank menilai keupayaan bayaran semula melalui pendapatan, komitmen sedia ada dan kestabilan kewangan. Komitmen kereta, personal loan, kad kredit, BNPL atau rekod CCRIS boleh mengecilkan kelayakan.

• Gaji besar tidak semestinya loan tinggi jika komitmen juga tinggi.
• Income tidak tetap memerlukan dokumen sokongan yang lebih kemas.
• Buyer yang baru bertukar kerja boleh dinilai lebih berhati hati oleh bank.

3. Buyer ada hartanah lain

Margin pembiayaan boleh berubah jika buyer sudah mempunyai komitmen hartanah lain atau profil risiko bank menjadi lebih ketat. Ini perlu disemak sebelum booking diterima.

• Rumah pertama dan rumah seterusnya boleh memberi kesan kepada margin.
• Komitmen sewa beli atau pembiayaan bersama turut mempengaruhi DSR.
• Penyata bank dan CCRIS perlu dibaca sebelum buyer dianggap kuat.

4. Dokumen loan tidak cukup kuat

Buyer self employed, gaji cash, komisen, peniaga kecil atau kerja Singapura boleh diluluskan jika dokumen tersusun. Tetapi jika bukti pendapatan lemah, margin boleh rendah atau loan ditolak.

• Penyata bank tidak konsisten boleh menjejaskan keyakinan bank.
• Slip gaji tanpa caruman atau bukti cukai boleh memerlukan sokongan tambahan.
• Pendapatan luar negara perlu dibaca dengan bank yang sesuai.

Checklist kelayakan buyer

• Buyer beli rumah pertama, kedua atau seterusnya?
• Buyer kerja tetap, self employed, komisen, gaji cash atau kerja Singapura?
• Berapa anggaran deposit dan simpanan tunai yang buyer ada?
• Adakah buyer sudah semak CCRIS, CTOS dan komitmen semasa?
• Bank mana yang sesuai untuk profil buyer tersebut?
• Jika valuation rendah, adakah buyer mampu tambah tunai?

Checklist risiko rumah

• Harga iklan selari atau terlalu jauh daripada transaksi sekitar?
• Status tanah freehold, leasehold, bumi lot, non bumi atau strata?
• Rumah ada renovation yang membantu atau renovation yang sukar dinilai bank?
• Ada tunggakan maintenance, cukai, kaveat, pusaka atau consent negeri?
• Adakah rumah bersaing dengan banyak listing sama kawasan?
• Adakah bank value awal sudah disemak sebelum iklan aktif?